NBR 17170: Até quando o construtor é responsável pelo seu imóvel?

Comprar um imóvel ou gerenciar um condomínio é um dos maiores investimentos da vida de qualquer pessoa. O problema é que, logo após a entrega das chaves, começam a surgir fissuras, infiltrações e falhas de acabamento. E a resposta padrão de muitas construtoras costuma ser: “Isso já saiu da garantia”.

A NBR 17170 (norma que dita as regras de garantias em edificações) não veio para aliviar o lado das empresas; ela veio para dar um escudo legal e técnico ao consumidor. Se a sua parede está rachando ou a fachada está soltando o revestimento, a lei e as normas técnicas estão ao lado do consumidor. Entenda como usar essa norma para proteger o seu patrimônio.

Vícios Aparentes vs. Vícios Ocultos: O perigo da entrega das chaves

Um dos momentos mais perigosos para o bolso do consumidor é a famosa vistoria de entrega das chaves. É aqui que a construtora tenta aplicar o “xeque-mate” para se livrar de responsabilidades. Para não ser passado para trás, é bom entender a diferença entre os dois tipos de defeitos que destroem o seu imóvel:

Vícios Aparentes: O que você precisa ver na hora

São aquelas falhas que saltam aos olhos imediatamente: um piso riscado, uma tomada desalinhada, pintura manchada ou um vidro trincado

Vícios Ocultos: As bombas-relógio da construção civil

Aqui é onde mora o verdadeiro prejuízo financeiro. O vício oculto é aquela falha grave que ninguém enxerga na entrega das chaves, pois ela está escondida nas entranhas da obra: uma impermeabilização malfeita no banheiro, tubulações internas com vazamento ou concreto sem a resistência correta.

Saiba mais em: Vícios aparentes, vícios ocultos e redibitórios em imóveis: o que diz o Código Civil.

O construtor é responsável por muito mais tempo do que ele te diz

Muitas construtoras tentam induzir o morador ao erro, afirmando que itens de acabamento ou instalações perdem a garantia em poucos meses. A NBR 17170 põe um fim a esse abuso e garante prazos estendidos de até 5 anos para os sistemas mais vitais da edificação.

Você, como consumidor, tem o direito de exigir o reparo gratuito de falhas graves por metade de uma década:

• Estanqueidade total: Vazamentos estruturais, infiltrações em fachadas e falhas de impermeabilização profunda são de responsabilidade do construtor por 5 anos;
• Sistemas Hidrossanitários e Elétricos: Se o cano estourar por defeito de fabricação/instalação ou a fiação der curto por erro de dimensionamento, a conta é deles;
• Solidez e Segurança: Qualquer ameaça à estabilidade do prédio ou rachaduras estruturais dão direito à reparação imediata dentro dos 5 anos;

Não confunda Garantia com Vida Útil: Seus direitos vão além

Um dos maiores truques do mercado imobiliário é tentar fazer o proprietário acreditar que, se a garantia de 5 anos acabou, o construtor está livre de qualquer culpa. Isso é mentira.

Existe um conceito chamado Vida Útil de Projeto (VUP), resguardado pela Norma de Desempenho (NBR 15575). Uma estrutura de concreto deve durar no mínimo 50 anos; as tubulações internas, no mínimo 20 anos.

Se uma tubulação aterrada estourar com 6 anos de uso por um erro de execução (o chamado vício oculto), o Código de Defesa do Consumidor e as normas técnicas continuam te respaldando. O prazo para reclamar de um defeito escondido só começa a contar a partir do momento em que você descobre o problema, e não da entrega das chaves.

Revertendo as decisões

Para se esquivarem das responsabilidades, o argumento preferido das construtoras é culpar o morador por “falta de manutenção”, tentando usar a NBR 5674 como desculpa para anular seus direitos.

É aqui que entra a Engenharia Diagnóstica.

• Vistoria de recebimento de chaves: O momento exato para registrar cada vício aparente por meio de um laudo técnico incontestável antes de aceitar o imóvel;
• Inspeção Predial Periódica: Um raio-X completo realizado por um engenheiro diagnóstico independente.

Se o laudo pericial provar que a infiltração ou a fissura aconteceu por uma falha de projeto ou execução, o argumento de “falta de manutenção” da construtora cai por terra no mesmo instante. No tribunal, o juiz vai ignorar as desculpas da construtora e seguir o laudo técnico.

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Referências

Código Civil | LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 13752: Pericias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 2021.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 16747: Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. Rio de Janeiro, 2020.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 17170: Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes. Rio de Janeiro, 2022.

GOMIDE, T. L. F.; DELLA FLORA, S. M.; BRAGA, A. G. M.; GULLO, M. A.; FAGUNDES NETO, J. C. P. (Coords.). Manual de Engenharia Diagnóstica. 2. ed. São Paulo: LEUD, 2021. 432 p.

GROSSI, M. V. F. Inspeção e recebimento de obras: edificações habitacionais. 464 p. 1. ed. São Paulo: Leud, 2021.