Vícios aparentes, vícios ocultos e redibitórios em imóveis: o que diz o Código Civil

Ao receber um imóvel, muitos defeitos podem ser percebidos logo na vistoria inicial, como manchas, fissuras, falhas de pintura ou problemas em esquadrias. Porém, outros problemas só aparecem meses depois, como infiltrações, umidade, falhas de impermeabilização e trincas.

Entender os diferentes vícios na construção civil é importante para entender também os seus direitos. Nem todo defeito construtivo é tratado da mesma forma. Alguns são aparentes, outros são ocultos, e alguns podem se enquadrar como vícios redibitórios, conforme o Código Civil Brasileiro.

O que são vícios construtivos?

Vício construtivo é uma falha que compromete o bem estar do proprietário, afetando diretamente o uso, a durabilidade, a segurança, a habitabilidade e até mesmo o valor do imóvel.

Na Engenharia Diagnóstica, o vício construtivo não deve ser analisado apenas pelo o que é visto, mas pela relação entre manifestação patológica, causa provável, mecanismo de degradação e impacto no bem-estar do morador.

O que são vícios aparentes?

Vícios aparentes são aqueles que podem ser percebidos no momento da vistoria, especialmente na entrega ou recebimento do imóvel.

O vício aparente por ser identificado no momento da vistoria de recebimento, faz a vistoria técnica ser um braço importante no respaldo do morador e é essencial para registrar formalmente as inconformidades encontradas.

O que são vícios ocultos?

Vícios ocultos são aqueles que não eram perceptíveis de imediato, mas já haviam iniciado seu processo de degradação, ainda que seja percebido após o recebimento.

Este tipo de vício pode permanecer silencioso por determinado período. O imóvel aparenta estar adequado no momento da entrega, mas, com o uso e exposição, os problemas começam a aparecer.

O que são vícios redibitórios?

Vício redibitório não é uma terceira categoria totalmente independente. Ele é, em regra, um vício oculto relevante, com gravidade suficiente para tornar a coisa imprópria ao uso ou diminuir seu valor.

O artigo 441 do Código Civil diz que a coisa recebida em contrato comutativo pode ser rejeitada por “vícios ou defeitos ocultos” que a tornem imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor.

Ou seja, todo vício redibitório é oculto, mas nem todo vício oculto é necessariamente redibitório. Para que o defeito tenha esse peso, é necessário que ele comprometa o uso, funcionalidade, segurança, habitabilidade ou reduza significativamente o valor do bem.

O que o código civil fala?

Art. 441 — Conceito principal

O art. 441 fala em vícios ou defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria ao uso ou diminuem seu valor.

Art. 442 — Abatimento no preço

O art. 442 prevê que, em vez de rejeitar o objeto do contrato, o adquirente pode pedir abatimento no preço.

Art. 443 — Conhecimento do vício pelo vendedor

O art. 443 diferencia a responsabilidade quando o vendedor conhecia ou não conhecia o vício.

Art. 445 — Prazo para imóveis

O art. 445 prevê prazo de um ano para imóveis ou contando-se o prazo a partir da ciência do defeito, respeitado o limite legal.

Por que o laudo técnico é essencial?

O laudo não serve apenas para “tirar fotos do problema”. Ele deve evidenciar e responder:

• Qual é a manifestação patológica?;
• Onde ela ocorre?;
• Qual o grau de extensão?;
• Qual a causa provável?;
• O problema é aparente ou oculto?;
• Há indícios de vícios construtivos?;
• A origem é anterior ou posterior ao uso?;
• Qual o impacto no desempenho da edificação?;
• Quais medidas corretivas são necessárias?.

Em muitos casos, a discussão não está em provar que existe um defeito, mas, em demonstrar tecnicamente se é decorrente de falha construtiva, ausência de manutenção ou mau uso.

A avaliação técnica é essencial para atribuir responsabilidades e prescrever a terapia ideal..

Conclusão

Entender a diferença entre vício aparente, vício oculto e vício redibitório é fundamental para proteger o comprador, orientar síndicos, auxiliar advogados e definir corretamente a responsabilidade técnica por manifestações patológicas em imóveis.

Se o seu imóvel apresenta fissuras, infiltrações, umidade, desplacamentos ou outros sinais de falhas construtivas, é importante ter o auxílio de um profissional capacitado para a elaboração de laudo técnico e identificação da origem do problema.

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Referências

Código Civil | LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 13752: Pericias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 2021.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 16747: Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. Rio de Janeiro, 2020.

GOMIDE, T. L. F.; DELLA FLORA, S. M.; BRAGA, A. G. M.; GULLO, M. A.; FAGUNDES NETO, J. C. P. (Coords.). Manual de Engenharia Diagnóstica. 2. ed. São Paulo: LEUD, 2021. 432 p.

GROSSI, M. V. F. Inspeção e recebimento de obras: edificações habitacionais. 464 p. 1. ed. São Paulo: Leud, 2021.