NBR 5674: a importância do plano de manutenção das edificações

Grande parte das manifestações patológicas observadas nas edificações não decorre necessariamente de falhas de projeto ou execução. Muitas surgem ou se agravam pela ausência de cuidados relacionados ao uso, à operação e à manutenção ao longo da vida útil.

A negligência com a manutenção compromete o desempenho dos sistemas construtivos, reduz sua durabilidade e pode gerar custos cada vez mais elevados.

A manutenção predial exerce um papel fundamental na preservação do patrimônio, da segurança dos usuários e da funcionalidade da edificação. Quando inexistente ou realizada apenas de forma reativa, ocorre uma perda gradual de desempenho, antecipando o fim da vida útil dos sistemas.

Nesse contexto, a ABNT NBR 5674 é uma importante referência para a organização, o planejamento e a gestão da manutenção das edificações.

O que diz a NBR 5674?

A ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações estabelece requisitos para o sistema de gestão da manutenção de edificações habitacionais e não habitacionais.

Seu objetivo é orientar a organização das atividades de manutenção de forma sistemática, planejada e documentada, considerando as características de uso, operação e tipologia da edificação.

A norma envolve proprietários, síndicos, administradores, usuários e responsáveis técnicos, atribuindo responsabilidades relacionadas à conservação do desempenho dos sistemas construtivos ao longo do tempo.

Mais do que tratar intervenções pontuais, a NBR 5674 apresenta a manutenção como um processo contínuo de gestão, essencial para preservar a segurança, a habitabilidade, a durabilidade e o desempenho da edificação.

De acordo com a norma, a manutenção pode envolver diferentes tipos de atividades.

Manutenção rotineira

É caracterizada por serviços constantes, padronizados e cíclicos, como limpeza geral e lavagem de áreas comuns.

Manutenção preventiva

É composta por serviços planejados e programados com antecedência, considerando as necessidades dos usuários, a durabilidade esperada dos sistemas, a gravidade das anomalias e a urgência das intervenções.

Manutenção corretiva

Envolve serviços que demandam ação ou intervenção para permitir a continuidade do uso dos sistemas ou evitar riscos e prejuízos pessoais e patrimoniais.

A lógica da gestão da manutenção é reduzir a dependência de intervenções corretivas emergenciais, que normalmente apresentam maior custo e impacto operacional.

A importância do plano de manutenção

A elaboração de um plano de manutenção é fundamental para uma gestão adequada da edificação.

Esse planejamento deve ser específico para cada empreendimento, considerando sua tipologia, idade, sistemas construtivos, condições de uso e exposição ambiental.

De forma objetiva, o plano de manutenção deve contemplar:

• identificação dos sistemas construtivos;
• definição da periodicidade das inspeções e intervenções;
• descrição dos procedimentos de manutenção;
• indicação dos responsáveis técnicos e operacionais;
• registro e histórico das atividades realizadas.

A ausência desse planejamento faz com que muitas decisões sejam tomadas apenas diante de uma emergência, e não com base em critérios técnicos.

A relação entre a NBR 5674, NBR 14037 e NBR 15575

O plano de manutenção possui relação direta com outras normas importantes para a gestão das edificações.

A ABNT NBR 14037 orienta a elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção. Esse documento fornece informações necessárias para a utilização adequada da edificação e apresenta orientações relacionadas à manutenção dos sistemas construtivos.

Já a ABNT NBR 15575 estabelece requisitos de desempenho e critérios relacionados à vida útil de projeto dos sistemas construtivos.

A manutenção adequada é um dos fatores necessários para preservar o desempenho previsto ao longo do tempo. Portanto, as normas se complementam dentro da gestão do ciclo de vida da edificação.

Os impactos da falta de manutenção predial

A inexistência de um plano de manutenção estruturado pode gerar impactos técnicos, econômicos e legais.

Entre os principais estão:

• aumento dos custos com correções emergenciais;
• perda progressiva de desempenho dos sistemas;
• redução da vida útil dos elementos construtivos;
• riscos à segurança e à saúde dos usuários;
• desvalorização do patrimônio imobiliário;
• possíveis responsabilizações relacionadas à gestão da edificação.

Em condomínios sem um planejamento adequado, é comum que as intervenções ocorram apenas após o surgimento de manifestações patológicas.

Nesse momento, o problema já está instalado e, muitas vezes, a intervenção necessária é mais complexa e onerosa.

Manutenção e vida útil da edificação

A vida útil dos sistemas construtivos não depende apenas das características do projeto e da execução.

Ao longo do tempo, os materiais e sistemas estão sujeitos ao uso, às condições ambientais e aos processos naturais de envelhecimento.

Quando as manutenções necessárias não são realizadas, ocorre uma perda progressiva de desempenho, podendo antecipar o fim da vida útil dos sistemas.

Por isso, a manutenção não deve ser compreendida apenas como um custo adicional. Ela representa um investimento na preservação do desempenho, da segurança e da durabilidade da edificação.

O papel da Engenharia Diagnóstica na gestão da manutenção

A Engenharia Diagnóstica exerce um papel importante no apoio à gestão da manutenção.

Por meio de inspeções e diagnósticos técnicos, é possível identificar anomalias, avaliar o estado de conservação dos sistemas e definir prioridades de intervenção.

Essa análise permite direcionar os recursos de forma mais racional, evitando intervenções desnecessárias e auxiliando na definição das medidas necessárias para preservar o desempenho da edificação.

As edificações não perdem desempenho de forma repentina. Em muitos casos, o processo ocorre gradualmente, com sinais que podem ser identificados antes que o problema alcance estágios mais graves.

A aplicação adequada da NBR 5674, associada à Engenharia Diagnóstica, contribui para uma gestão mais eficiente da manutenção e para a preservação do patrimônio.

Conclusão

A NBR 5674 é uma referência fundamental para a organização e gestão da manutenção das edificações.

Um plano de manutenção bem estruturado permite planejar intervenções, registrar atividades, estabelecer prioridades e reduzir a dependência de ações emergenciais.

Manter uma edificação não significa apenas corrigir falhas depois que elas surgem.

Significa preservar desempenho, reduzir riscos, controlar custos e contribuir para a longevidade dos sistemas construtivos.

A manutenção planejada é, portanto, uma ferramenta estratégica para preservar a segurança, a funcionalidade e o valor do patrimônio ao longo do tempo.

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Referências

GROSSI, M. V. F. Inspeção e recebimento de obras: edificações habitacionais. 464 p. 1. ed. São Paulo: Leud, 2021.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2024.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 1407: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2024.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 15575: Edificações habitacionais – Desempenho. Rio de Janeiro, 2024.